Hoge Rijndijk 44

Een statig herenhuis met ziel, ruimte en alle moderne luxe – uw ideale thuis in het hart van Leiden

Stel u voor: een karakteristiek herenhuis uit 1915, waar authentieke charme naadloos samengaat met hedendaags wooncomfort. Dit is geen gewone woning, maar een verrassend ruim familiehuis met vijf royale slaapkamers, twee complete badkamers en een diepe, zonnige achtertuin van circa 24 meter – een zeldzame combinatie op zo’n centrale, kindvriendelijke locatie in Leiden. Met drie volwaardige woonlagen, twee bergvlieringen en een uitstekend onderhouden staat, vormt dit huis een solide basis voor jarenlang zorgeloos woonplezier. Energielabel C en een gunstige cv-installatie maken het bovendien een slimme keuze voor het moderne gezin.

Begane grond: sfeer, ruimte en een naadloze verbinding met de tuin

De indrukwekkende entree trekt u direct in zijn ban met karakteristieke zwart-witte tegelvloeren, hoge plafonds en originele paneeldeuren. Onder de trapopgang vindt u een praktische garderobe, terwijl een moderne toilet en een bergvliering boven het toilet zorgen voor extra opslagruimte – ook op de begane grond is er dus geen centimeter verspild. De sfeervolle woonkamer met visgraat parketvloer en hoge plafonds straalt allure uit, versterkt door een karakteristieke schouw met houtkachel en grote raampartijen die het daglicht binnenlaten.

Via ensemble-deuren loopt u door naar de royale eetkamer, waar een gashaard en vloerverwarming voor gezellige avonden zorgen. De zichtlijn loopt ongehinderd door naar de achtertuin, waardoor deze ruimte zich uitstrekt tot een indrukwekkende leefomgeving – perfect voor gezinsdinners of het ontvangen van gasten.

Aan de achterzijde wacht de luxe leefkeuken, waar een royaal kookeiland, natuurstenen werkbladen en inbouwapparatuur alles mogelijk maken. De glazen serre en brede glazen pui zorgen voor een open verbinding met de tuin, terwijl de openslaande deuren de grenzen tussen binnen en buiten vervagen. Via de praktische hal bereikt u de bijkeuken, die volop ruimte biedt voor extra opslag, zodat de leefkeuken heerlijk ruim en opgeruimd blijft. Een verrassend ruime kelder van circa 16 m², bereikbaar via een luik, rondt deze verdieping af – ideaal als wijnkelder of provisieruimte.

Eerste verdieping: ruimte voor iedereen en een badkamer van alle luxe

Op de eerste verdieping wacht een hoofdslaapkamer die zich uitstrekt over vrijwel de gehele breedte van de woning – ruimte genoeg voor een groot tweepersoonsbed, een royale garderobekast en eventueel een zithoek. Aan de voorzijde vindt u een tweede ruime kamer, geschikt als werkkamer, tienerkamer of extra slaapkamer, terwijl de derde kamer perfect is voor kinderen of logés. Het hoogtepunt van deze verdieping is de luxe badkamer (2023), uitgevoerd met hoogwaardige materialen.

Hier geniet u van een inloopdouche met regendouche, een ligbad, een dubbele wastafel met maatwerkmeubel, een verlichte designspiegel en een wandcloset – een combinatie van functionaliteit en stijl die niets te wensen overlaat.

Tweede verdieping: licht, ruimte en een tweede complete badkamer

De tweede verdieping verrast met twee zeer royale slaapkamers en een derde kamer, allemaal voorzien van sfeervolle kapconstructies en dakkapellen die voor optimale lichtinval zorgen. Een tweede complete badkamer – even luxueus als die op de eerste verdieping – maakt dit huis ideaal voor grotere gezinnen of gasten die privacy waarderen. Via een vlizotrap bereikt u de bergvliering, die zich over vrijwel de gehele lengte van de woning uitstrekt – perfect voor seizoensspullen, koffers of archief.

Buiten: een tuin die zich uitstrekt als een tweede woonkamer

De circa 24 meter diepe achtertuin is een waar juweeltje: met meerdere terrassen, volwassen bomen en fraaie beplanting kunt u op ieder moment genieten van zon of schaduw. Direct aan de leefkeuken ligt een royaal terras voor ontbijten, lunchen of dineren, terwijl verderop ruimte is voor spelen en ontspannen. De vrijstaande berging van circa 7 m² (met elektra-aansluiting) biedt opslag voor fietsen, tuinmeubilair en gereedschap.

Via de eigen achterom via de Catharinastraat bereikt u niet alleen de Utrechtse Veer – perfect voor een sloeptocht door de Leidse grachten – maar ook een praktische stallingsmogelijkheid voor fietsen.

Locatie: het beste van Leiden in één straat

De Hoge Rijndijk behoort tot de meest geliefde woonlocaties van Leiden, dankzij de ideale mix van ruimte, karakter en nabijheid van de historische binnenstad. Binnen enkele minuten fietsen bereikt u de gezellige grachten, terrassen, musea en winkels, terwijl basisscholen zoals de Jozefschool en Lorentzschool, en middelbare scholen als het Stedelijk Gymnasium Leiden en het Bonaventura College op loopafstand liggen. Ook voor kinderopvang, sportverenigingen en openbaar vervoer hoeft u niet ver te reizen. Station Leiden Centraal, Leiden Lammenschans, het LUMC en het Leiden Bio Science Park zijn uitstekend bereikbaar, net als de A4, A44 en N11 voor snelle verbindingen met Amsterdam, Den Haag, Schiphol en Utrecht.

Parkeren is mogelijk met een parkeervergunning (vergunningsgebied B).

Belangrijke details

Deze woning is gelegen in een beschermd stadsgezicht en is gebouwd omstreeks 1915. Het betreft een statig karakteristiek herenhuis met appartementsrecht en eigen grond. De woning is voorzien van isolerende beglazing, geïsoleerde beganegrondvloeren en een geïsoleerde bergvliering.

De cv-installatie is afgestemd op hedendaagse wooncomfortwensen. Asbest is niet bekend, maar er is sprake van een bodemverontreiniging (zware metalen) die is gesaneerd volgens de geldende normen. Er is geen sprake van verzakking, houtrot of structurele schade aan de fundering. De woning is goed onderhouden, maar er is achterstallig onderhoud aan de gevelbekleding en dakbedekking (lekkagegevoeligheid).

Er is geen verplichting tot sloop of renovatie, maar er geldt een bestemmingswijziging voor de tuin (maximale bebouwingshoogte). De VvE-bijdrage bedraagt € 125,- per maand (inclusief servicekosten). De erfpacht is vrij (geen canon).

Wij nodigen u van harte uit om dit unieke herenhuis tijdens een bezichtiging zelf te ervaren – de sfeer, lichtinval en indeling komen pas echt tot leven als u de ruimtes zelf doorloopt. Neem contact op voor een afspraak!